Tramitamos el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra
Servicio integral, transparente y eficiente para inversores extranjeros. Cumplimiento garantizado de la Ley 3/2024 y la Ley Ómnibus II (Ley 5/2025).
¿Qué es este impuesto?
El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria regula la adquisición de bienes inmuebles en Andorra por parte de inversores no residentes, con el objetivo de desincentivar la especulación y promover la vivienda asequible.
¿Quién debe tramitarlo?
Están obligados a solicitar autorización previa y abonar el impuesto los siguientes perfiles de inversores:
Personas físicas no residentes
Cualquier persona física sin residencia en Andorra que desee adquirir un inmueble en el país.
Residentes con menos de 3 años
Personas con residencia andorrana de menos de 3 años ininterrumpidos en el momento de la compra.
Personas jurídicas extranjeras
Sociedades y entidades constituidas fuera de Andorra que quieran invertir en el mercado inmobiliario.
Sociedades andorranas con ≥50% participación extranjera
Empresas andorranas donde los inversores extranjeros ostentan, directa o indirectamente, el 50% o más del capital.
Participación extranjera entre 5% y 50%
Estas sociedades tributan de forma proporcional a la participación extranjera en su capital social.
El proceso, paso a paso
Nos encargamos de cada etapa para que usted solo tenga que centrarse en su inversión.
Solicitud de Autorización Previa
Preparamos y presentamos la solicitud de autorización previa obligatoria ante el Ministerio competente. Este trámite debe completarse antes de la firma notarial. Gestionamos la tasa administrativa de 300€.
Apertura de cuenta bancaria andorrana
Asesoramos en la apertura de la cuenta bancaria en Andorra, obligatoria para canalizar los fondos y superar el control de origen lícito de los fondos (SOF) exigido por la normativa.
Pago a Cuenta del Impuesto
Calculamos y tramitamos el pago a cuenta del impuesto ante el Departament de Tributs i Fronteres antes de recibir la resolución favorable, conforme a la normativa vigente.
Resolución del Ministerio
Hacemos el seguimiento de la resolución (plazo máximo 2 meses, prorrogable 1 mes). Le informamos en todo momento. El silencio administrativo tiene carácter negativo, por lo que la gestión activa es fundamental.
Firma Notarial y Cierre
Coordinamos con la notaría para la firma. Si el pago a cuenta coincide con el importe final y la operación se firma en los 6 meses posteriores a la autorización, no es necesaria una segunda autoliquidación.
Ventajas, bonificaciones y exenciones
Conocer la normativa en profundidad nos permite identificar las oportunidades de optimización fiscal legales para su operación.
Alquiler de Residencia Habitual
Si el inmueble adquirido se destina al mercado de alquiler para residencia habitual durante al menos 10 años, se aplica una bonificación del 90% sobre el impuesto. Un ahorro fiscal muy significativo para inversores a largo plazo.
Exenciones Totales
Están completamente exentas las operaciones realizadas por herencia, las donaciones entre familiares directos hasta el segundo grado de consanguinidad, y las adjudicaciones derivadas de procesos de divorcio.
Inmuebles para Actividad Económica
Los inmuebles destinados al uso comercial o industrial (no inmobiliario) están exentos del impuesto si se mantienen durante 10 años y la inversión está ligada a la creación de empleo en Andorra.
Documentación necesaria
Le guiamos en la preparación de toda la documentación requerida. Aquí tiene el listado completo para su operación:
Copia legalizada o apostillada del pasaporte en vigor del inversor o representante legal.
Apostillado y con una vigencia máxima de 3 meses desde su expedición.
Obligatoria para canalizar los fondos. Debe superar el control de origen lícito de los fondos (SOF).
Escrituras, nota simple registral, contrato de arras o señal, y cualquier documentación notarial previa.
Para personas jurídicas: escritura de constitución, estatutos, listado de socios y participaciones, apostillados.
Riesgos a conocer
- Denegación por antecedentes penales o procedencia de fondos de países de alto riesgo (GAFI).
- La compra de un inmueble no otorga automáticamente la residencia fiscal. Se requieren 183 días de estancia o centro de intereses económicos en Andorra.
- Pérdida de bonificación si se cambia el uso del inmueble antes de cumplir el plazo de 10 años.
Todo lo que necesita saber
Respuestas a las consultas más habituales sobre el impuesto y la inversión inmobiliaria en Andorra.
En 2026, el tipo es del 6% para la primera propiedad y del 10% para la segunda y sucesivas, así como para promotores inmobiliarios. Los tipos se duplicaron en 2026 respecto a los anteriores (3% y 5%). Además, existe una tasa administrativa de 300€ por la tramitación de la solicitud de autorización previa.
Están obligados: personas físicas no residentes, residentes con menos de 3 años de residencia ininterrumpida, personas jurídicas extranjeras, sociedades andorranas con participación extranjera ≥50% y sociedades con participación extranjera entre el 5% y el 50% (tributan proporcionalmente).
Debe presentarse la solicitud ante el Ministerio competente antes de la firma notarial, abonar la tasa de 300€, realizar el pago a cuenta del impuesto en el Departament de Tributs i Fronteres y esperar la resolución (máximo 2 meses, prorrogable 1 mes). El silencio administrativo equivale a denegación, por lo que el seguimiento activo es clave.
Sí. La principal es la bonificación del 90% si el inmueble se destina al alquiler como residencia habitual durante al menos 10 años. También existen exenciones totales por herencia, donaciones entre familiares directos hasta el 2.º grado, adjudicaciones por divorcio e inmuebles para actividad económica vinculados a la creación de empleo.
El plazo máximo legal es de 2 meses desde la presentación completa de la solicitud, prorrogable 1 mes adicional. Dado que el silencio administrativo es negativo, gestionar activamente el expediente es imprescindible para garantizar el resultado.
Sí. Es obligatorio canalizar los fondos a través de una entidad bancaria andorrana y superar el control de origen lícito de los fondos (SOF). Fondos procedentes de países de alto riesgo según el GAFI pueden causar la denegación de la autorización.
No de forma automática. Para obtener la residencia fiscal se requieren 183 días de estancia al año o tener el centro de intereses económicos en Andorra. El umbral mínimo de inversión para residencia sin actividad lucrativa es de 1.000.000 €, debiendo el inmueble superar los 800.000 € si es la base de la inversión.
Los documentos esenciales son: pasaporte legalizado o apostillado, certificado de antecedentes penales apostillado (vigencia máxima 3 meses), documentación del inmueble (escrituras, nota simple, contrato de arras), justificante de cuenta bancaria andorrana y, para personas jurídicas, escritura de constitución, estatutos y listado de socios apostillados.
Hablemos de su inversión
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